سرمایه گذاری املاک ، فناوری بلاک چین‌‌ و نظریه کمیت پول

مطمئنا سرمایه گذاری در املاک بخش مهمی از هر اقتصاد را به خود اختصاص داده است. این صنعت نیز همانند بخش‌‌های تجاری دیگر در طی سالیان اخیر شاهد تغییر و تحولات زیادی بوده است و چشم‌‌انداز آینده آن با مسائلی نوین از قبیل توکیزه کردن (Tokenization) و فناوری بلاک چین‌‌ گره خورده است. سرمایه‌‌گذاران به دنبال بیشترین سود ممکن از دارایی‌‌های خود هستند و چنین فناوری‌‌هایی می‌‌توانند فرصت‌‌های بسیار بیشتری را برای آنها به ارمغان آورند. باید دید که روند تاثیرگذاری فناوری بلاک چین‌‌ بر بخش املاک به چه صورت خواهد بود و تا چه حد بازارهای مالی را متحول خواهد کرد.

0 93

مفهوم کاهش عدم نقدینگی (Illiquidity Discount)، به کاهش قیمت دارایی‌‌ها به دلیل بازارهای کم عمق اشاره دارد که به طور ویژه در بخش املاک خود را نشان می‌‌دهد و گاهی اوقات تا 30% الی 50% از ارزش واقعی دارایی را شامل می‌‌شود. این اتفاق می‌‌تواند به چندین دلیل اتفاق بیافتد که در میان آنها می‌‌توان به نظارت مقرراتی شدید، ماهیت منحصر‌‌به‌‌فرد تعدادی از دارایی‌‌ها و همچنین این واقعیت اشاره کرد که بیشتر تراکنش‌‌ها در بازارهای خصوصی کم عمق صورت می‌‌پذیرند و دارایی‌‌ها بر اساس تقاضای موجود قیمت‌‌گذاری می‌‌شوند.فناوری بلاک چین‌‌ این پتانسیل را دارد که منبع کاهش‌‌ عدم نقدینگی را از طریق سرعت بخشیدن به بازارهای کارآمد و تعیین قیمت (Price Discovery)، کارآمد ساختن پردازش تراکنش‌‌ها و تسریع پرداخت‌‌های فوری برطرف سازد. تاثیر این مزایا احتمالا در بخش املاک بیشتر نیز خواهد بود، چرا که آرایش سنتی اتحادیه‌‌ها و ساختارهای سرمایه‌‌ای دیگر می‌‌تواند بسیار طاقت‌‌فرسا باشد.

اگر چنین چیزی واقعا رخ دهد، سوالی که پیش می‌‌آید این است که تقاضا برای املاک – مخصوصا در سطح تجاری – بر اساس بازارهای نقدینه‌‌تر تغییر خواهد یافت؟

جان مینارد کینز و نظریه کمیت پول

جان مینارد کینز (John Maynard Keynes)، اقتصاددان نام‌‌آشنای انگلیسی، در سال 1936 نظریه خود تحت عنوان کمیت پول (Quantity Theory of Money) را در کتاب “نظریه کلی اشتغال، سود و پول” (The General Theory of Employment, Interest and Money) مطرح کرد و در این کتاب محرکه‌‌های اصلی تقاضا برای دارایی‌‌های نقدینه را به سه دسته اصلی تقسیم کرد:

  • تقاضای مراوده‌‌ای – نقدینگی بالا برای هزینه‌‌های روزانه.
  • تقاضای احتیاطی – نقدینگی مورد نیاز برای هزینه‌‌های پیش‌‌بینی‌‌نشده مانند تصادف یا مشکل جسمانی.
  • تقاضای مخاطره‌‌آمیز – تقاضا برای سودآوری از تغییرات آینده در نرخ بهره یا قیمت سهام.

به عبارت ساده‌‌تر، کینز شیوه‌‌ نیاز مردم به سرمایه‌‌های نقدینه جهت پوشش هزینه‌‌های روزانه، پس‌‌انداز برای روز مبادا و نگه‌‌داری مقداری از سرمایه‌‌ها به منظور افزایش ارزش آن در آینده را توصیف می‌‌کند.

بر این اساس، کینز عقیده داشت که دولت‌‌ها می‌‌توانند تقاضای پولی مردم را بر اساس نرخ بهره تنظیم کنند تا رکود را کنترل کرده و به دنبال دستیابی به اهداف اقتصادی بزرگ‌‌تر باشند. چنین دیدگاهی بسیار جالب است و شاید به تحقیقاتی جامع‌‌تر در آینده نیاز داشته باشد، چرا که بلاک چین ها به دنبال ایجاد سیاست‌‌های پولی پیچیده‌‌تری هستند.

بررسی اینکه نظریه کمیت پول کینز به چه صورت می‌‌تواند صنعت املاک را تحت تاثیر قرار دهد و امور مالی شرکتی (Corporate Finance) را دربر گیرد می‌‌تواند بسیار جالب باشد.

اصول امور مالی شرکتی

به طور اساسی، شغل اصلی مدیران ارشد مالی اطمینان حاصل کردن از این نکته است که سازمان‌‌ها دارای نقدینگی کافی برای پوشش هزینه‌‌های روزانه و ماهیانه و همچنین سرمایه گذاری مقدار باقیمانده به منظور افزایش درآمدها می‌‌باشد.

در واقع، این پیش‌‌نیازها به سه دسته اصلی تقسیم می‌‌شوند که با نظریه 1936 کینز همخوانی دارند. به طور ویژه، شرکت‌‌ها به این دلایل به نقدینگی نیاز دارند:

1. هزینه‌‌های روزانه.

2. بازپرداخت بدهی‌‌های کوتاه‌‌مدت.

3. شرکت در سرمایه گذاری‌‌های طولانی‌‌مدت.

توضیح شیوه مدیریت سرمایه در گردش

مدیریت سرمایه در گردش (Working Capital) اصطلاح خاصی است که اغلب به منظور توصیف این توازن مورد استفاده قرار می‌‌گیرد. سرمایه در گردش از دارایی‌‌هایی تشکیل می‌‌شود که می‌‌توانند در دوره‌‌ای 12 ماهه به پول نقد تبدیل شوند. این اصطلاح بر اساس درآمدهای ناخالص و خالص توضیح داده می‌‌شود. درآمدهای ناخالص به ارزش کلی تمامی دارایی‌‌های مرتبط گفته می‌‌شود و درآمدهای خالص نیز پس از کسر بدهی‌‌های کوتاه‌‌مدت مانند حساب‌‌های قابل پرداخت حساب می‌‌شود.

دارایی‌‌های کوتاه‌‌مدت معمولی که به عنوان سرمایه‌‌ در گردش به حساب می‌‌آیند شامل پول نقد، حساب‌‌های قابل دریافت، موجودی (به شرط اینکه بیش از حد منحصر‌‌به‌‌فرد یا غیرنقدینه نباشد) و سرمایه گذاری‌‌های کوتاه‌‌مدت خاص با نقدینگی بالا می‌‌باشند. توجه به مفهوم سرمایه گذاری های کوتاه‌‌مدت اهمیت بسیاری دارد، چرا که اینها به عنوان “اوراق بهادار قابل فروش” به حساب می‌‌آیند که در مدت زمان 3 تا 12 ماه می‌‌توانند به پول نقد تبدیل شوند. این سرمایه گذاری‌‌ها معمولا در بورس‌‌های عام لیست‌‌بندی می‌‌شوند و فروش آنها تاثیر عمده‌‌ای بر قیمت فوری دارایی بنیادین ندارد.

شرکت های سرمایه گذاری املاک

امروزه، انواع زیادی شرکت و صندوق‌‌های مالی سرمایه گذاری املاک وجود دارند که به دنبال سودآوری از توکنیزه کردن (Tokenization) هستند و یکی از مرتبط‌‌ترین موارد استفاده همان شرکت‌‌های سرمایه گذاری املاک (REIT) است. تعدادی از آنها در بزرگ‌‌ترین بورس‌‌های جهان لیست‌‌بندی شده‌‌اند، در حالی که تعدادی دیگر عمومی بوده اما در لیست بورس‌‌های مختلف جایی ندارند.

به صورت کلی، شرکت‌‌های سرمایه گذاری املاک به موجودیت‌‌هایی گفته‌‌ می‌‌شوند که سرمایه عده زیادی از سرمایه‌‌گذاران را ترکیب می‌‌کنند تا قدرت مالی لازم را برای سبد سرمایه گذاری متنوعی از سرمایه گذاری‌‌های ‌‌املاک تحت مدیریت حرفه‌‌ای فراهم آورند. این نهادها همچنین می‌‌توانند بر اساس قوانین مالیات بر درآمد مربوط به سازمان خدمات درآمد داخلی آمریکا (IRS) در میان شرکت‌‌های سرمایه گذاری املاک قرار گیرند. بنابراین، آنها معمولا قادرند معافیت‌‌هایی را از لحاظ سودهای پرداختی لحاظ کنند و معمولا تحت قوانین مالیات بر درآمد دولت فدرال ایالات متحده در مورد درآمد خالص نمی‌‌باشند که در میان سهام‌‌داران توزیع می‌‌شود. این روند به طور ویژه “مالیات‌‌بندی مضاعف” (Double Taxation) (مالیات‌‌بندی در سطح شرکتی و سهام‌‌داران) را از میان برمی‌‌دارد که معمولا به دلیل سرمایه گذاری در شرکت‌‌های مختلف به وجود می‌‌آید. بعضی از این شرکت‌‌ها به صورت کلی 90% از درآمدهای مشمول مالیات را در میان سرمایه‌‌گذاران تقسیم می‌‌کنند و بنابراین می‌‌توانند به عنوان یکی از سرمایه گذاری‌‌های کوتاه‌‌مدت ایده‌‌آل به حساب آیند. علاوه بر این، آنها بر طیفی وسیع از صنایع تمرکز دارند که با بخش املاک سر و کار دارند (تجاری، مسکونی، سلامت، بازارچه‌‌ها و غیره).

بر اساس داده‌‌های بنیاد ملی شرکت‌‌های سرمایه گذاری املاک (NAREIT)، تقریبا 1,000 شرکت سرمایه گذاری املاک وجود دارند که درآمدهای مالیاتی را در ایالات متحده ثبت کرده‌‌اند و به صورت کلی دارای 3 تریلیون دلار درآمد ناخالص در کل کشور می‌‌باشند. حدود 20% از اینها عمومی (Public REIT) هستند که در کمیسیون بورس و اوراق بهادار ثبت شده‌‌اند و در یکی از بورس‌‌های سهام عمده تجارت می‌‌کنند – اکثریت آنها در بورس سهام نیویورک (NYSE) قرار دارند. 80 درصد باقیمانده شامل شرکت‌‌های سرمایه گذاری عمومی اما لیست‌‌نشده و شرکت‌‌های سرمایه گذاری املاک خصوصی (Private REIT) می‌‌باشند. مورد اولی در هیچ بورس سهام ملی فعالیت نمی‌‌کنند، اما در SEC ثبت شده‌‌اند. مورد دومی نیز در بورس‌‌های ملی فعالیتی ندارند، در SEC ثبت‌‌ نشده‌‌اند و اغلب می‌‌توانند تنها به سرمایه‌‌گذاران سازمانی فروخته شوند.

تفاوت اساسی میان شرکت‌‌های املاک لیست‌‌نشده و لیست‌‌شده به میزان نقدینگی مشاهده‌‌شده در شرکت‌‌های لیست‌‌شده برمی‌‌گردد. اگرچه تعدادی از شرکت‌‌های لیست‌‌نشده از دیرباز برنامه‌‌های نقدسازی زیادی را ارائه داده‌‌اند، اما شرکت‌‌های لیست‌‌شده از گذشته به عنوان گزینه‌‌ای بهتر برای سرمایه‌‌گذاران دارای افق سرمایه گذاری کوتاه‌‌مدت مطرح بوده‌‌اند.

از سوی دیگر، شرکت‌‌های لیست‌‌نشده می‌‌توانند به عنوان راهی برای سرمایه‌‌گذاران جهت بکارگیری سرمایه در طیفی گسترده از دارایی‌‌های املاک عمل کنند و نسبت به شرکت‌‌های لیست‌‌شده همبستگی کمتری با بازارهای سهام داشته باشند. به علاوه، شرکت‌‌های سرمایه گذاری املاک لیست‌‌شده نسبت به همتایان لیست‌‌نشده خود با فرآیندهای فاش‌‌سازی عمومی بیشتری همراه هستند و تحت تاثیر شرایط دولتی بیشتری می‌‌باشند.

داد و ستد بخش شرکت‌‌های املاک لیست‌‌شده در اوج خود قرار دارد و شاخص FTSE NAREIT از 1 ژانویه 2015 تا 30 دسامبر 2018 کمتر از 5% بازده داشته است. این شیوه قیمت‌‌گذاری نشان می‌‌دهد که بخش قابل توجهی از قیمت شرکت‌‌های املاک لیست‌‌شده به حداکثر میزان نقدینگی ذاتی آنها برمی‌‌گردد، از آنجا که بر اساس آخرین گزارش عمومی CBRE – مجله مطالعاتی نرخ سرمایه در نیمه اول 2019 – نرخ‌‌های سرمایه‌‌سازی گزارش‌‌شده در تراکنش املاک در بخش خصوصی حدود 4% تا 6% می‌‌باشند.

شرکت‌‌های سرمایه گذاری املاک تنها یکی از انواع مختلف سرمایه گذاری هستند و تعداد زیادی شرکت املاک و صندوق‌‌های سرمایه گذاری وجود دارند که به دنبال سودآوری از فناوری لجر توزیع‌‌شده (Distributed Ledger Technology) می‌‌باشند. به عقیده من، شرکت‌‌های سرمایه گذاری املاک لیست‌‌نشده و خصوصی بیشترین سود را از توکنیزه کردن خواهند برد.

فناوری بلاک چین‌‌ و توکنیزه کردن

فرآیند توکنیزه کردن می‌‌تواند چه پیامدی برای بخش املاک دربر داشته باشد؟ این صنعت بیشتر از هر بخش دیگری تحت تاثیر کاهش غیرنقدینگی قرار دارد که می‌‌تواند باعث جدایی آنها از شرکت‌‌هایی شود که به سطحی خاص از نقدینگی در سرمایه گذاری‌‌های خود نیاز دارند.

دو دلیل کلی برای توانایی بسیار زیاد فناوری بلاک چین‌‌ در فراهم آوردن فرصت‌‌های جدید برای آن دسته از شرکت‌‌های سرمایه گذاری وجود دارد که به دنبال بیشینه ساختن پتانسیل سرمایه در گردش خود هستند.

اول اینکه شرکت‌‌های املاک سنتی و مقرراتی می‌‌توانند از طریق فناوری بلاک چین‌‌ با کارآیی بی‌‌سابقه‌‌ای فعالیت کنند که از طریق مدیریت برنامه‌‌ریزی‌‌شده و پیروی از قوانین در سطح پلتفرم‌‌ و توکن های بهادار (Security Token) و همچنین خودکارسازی جدول سرمایه (Cap Table) و فرآیندهای مدیریت سرمایه گذاری به دست می‌‌آید. این کار حداقل به صورت نظری هزینه‌‌های مدیریتی را کاهش داده و سودهای پرداختی به سرمایه‌‌گذاران را افزایش خواهد داد.

از این گذشته، پیدایش همزیست‌‌گرایانه رویدادهای عرضه اوراق بهادار دیجیتالی و پلتفرم‌‌های داد و ستد ثانویه نه تنها امکان کاهش چشمگیر ریسک طرف مقابل (Counterparty Risk) و اختلاف تراکنش‌‌ها را به ارمغان می‌‌آورد، بلکه می‌‌تواند دارایی‌‌های بنیادین را نقدینه‌‌تر کند. این یعنی شرکت‌‌های لیست‌‌نشده املاک و خصوصی، که زمانی اکثریت بخش غیرنقدینه بازار را تشکیل می‌‌دادند، ممکن است دیگر در آینده با چنین تمایزی روبرو نباشند.

باید منتظر ماند و دید که آیا توکنیزه کردن می‌‌تواند به انواع سنتی شرکت‌‌های خصوصی سرمایه گذاری املاک کمک کند تا خود را به عنوان سرمایه گذاری‌‌های کوتاه‌‌مدت و موفق مطرح کنند. احتمال چنین چیزی مخصوصا در اقتصادهای محلی، زیاد است و می‌‌توان از این راه تقاضا برای سرمایه گذاری های املاک را افزایش داد.

چشم‌‌انداز صنعت املاک در ایالات متحده، اروپا و مناطق دیگر اکنون مثبت است. تا زمانیکه که تقاضا برای املاک مسکونی و تجاری قدرتمند باقی بماند، می‌‌توان تصور کرد که حداقل در سطح کلان، تقاضا برای سرمایه گذاری‌‌های توکنی املاک ، در مقایسه با انواع دیگر دارایی‌‌های خصوصی روندی افزایشی خواهد داشت.

منبع

شاید از این مطالب هم خوشتان بیاید.

ارسال پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.